Le 19 septembre, le Parti social-démocrate (SDP) a organisé une table ronde intitulée «La crise du logement : causes et solutions». L’un des intervenants était Kristian Niemietz, de l’AIE. L’article ci-dessous est basé sur ses remarques liminaires.

Permettez-moi de commencer par dire quelques mots sur la façon dont nous nous sommes retrouvés dans ce pétrin.

Concernant la construction et les prix des logements, nous disposons de bonnes données remontant à environ 170 ans. Et ce que ces données nous montrent, c’est ceci :

Dès le milieu du 19^ème siècle jusqu’au déclenchement de la Seconde Guerre mondiale, le Royaume-Uni avait des taux de construction de logements constamment plus élevés qu’aujourd’hui. Le parc immobilier augmentait en moyenne de près de 2 % chaque année, et cette expansion s’est maintenue pendant près d’un siècle. Ce qui se rapproche le plus d’un âge d’or, ce sont les années 1930, avec un taux annuel de construction de logements de 2,6 %. Une grande partie de l’Outer London a été construite au cours de cette décennie.

Grâce à cet effort de construction soutenu, l’abordabilité du logement s’est améliorée, lentement mais régulièrement, pendant un siècle. Vers 1850, le prix moyen des logements était environ douze fois supérieur au revenu annuel moyen, de sorte que l’accession à la propriété était hors de portée pour la plupart des gens. Au tournant du siècle, ce ratio était tombé à environ huit. A la veille de la Seconde Guerre mondiale, ce nombre était tombé à quatre. En d’autres termes, le prix moyen de l’immobilier était environ quatre fois supérieur au revenu moyen – le plus bas jamais atteint.

Ce fut, d’une manière générale, une réussite. La Grande-Bretagne d’avant-guerre n’était peut-être pas un modèle en matière de logements abordables et de qualité, mais le pays était clairement sur la bonne voie.

Tout cela s’est produit dans un contexte de croissance démographique élevée. La grande majorité des projets de développement de logements réalisés au cours de cette période ont été entrepris par le secteur privé.

Le moment décisif a été la loi sur l’aménagement urbain et rural de 1947, qui a complètement changé la façon dont les marchés du logement fonctionnent dans ce comté, et pas pour le mieux – nous y reviendrons dans la discussion. Son effet n’était pas immédiatement évident. Il y avait encore une sorte de boom de la construction de logements dans les années 1950 et 1960, dont environ la moitié était la construction de logements publics. Les partisans du logement social considèrent donc les années 1960, plutôt que les années 1930, comme l’âge d’or. Mais je ne le vois pas de cette façon, pour deux raisons :

Premièrement, le boom de la construction immobilière de l’après-guerre, tel qu’il a été, représentait déjà un ralentissement par rapport au boom de la construction immobilière de l’entre-deux-guerres. Cela aurait vraiment dû être une accélération, compte tenu de l’ampleur des destructions en temps de guerre dues aux bombardements de la Luftwaffe et, tout simplement, de la demande refoulée. Deuxièmement, et c’est peut-être plus important : les taux de construction de logements pendant ce soi-disant boom d’après-guerre étaient inférieurs à la moyenne de l’Europe occidentale. C’était donc en réalité une période de déclin relatif.

Et ce déclin n’a fait qu’empirer. Nous avons aujourd’hui l’un des niveaux d’offre de logements les plus bas – l’un des stocks de logements les moins adéquats – du monde développé. Si nous voulions rattraper la moyenne européenne, il nous faudrait construire trois millions et demi de nouveaux logements. Et cela ne nous rendrait pas bons. Cela nous placerait simplement dans la moyenne.

Dans les décennies d’après-guerre, l’abordabilité du logement n’a plus connu d’amélioration systématique à long terme. Au milieu des années 1990, le rapport entre les prix de l’immobilier et les revenus était similaire à celui de la fin des années 1930. Et à partir de là, la situation a empiré. Aujourd’hui, le prix moyen de l’immobilier est Neuf fois le salaire annuel moyen, un niveau observé pour la dernière fois à la fin des années 1870. Nous avons régressé d’un siècle et demi en termes d’abordabilité du logement.

Pourquoi donc?

Ce n’est pas que la Grande-Bretagne soit « pleine ». Ce n’est pas que nous manquions d’espace. C’est une véritable diversion.

Il est vrai que le Royaume-Uni, ou plutôt l’Angleterre à elle seule, a une densité de population assez élevée. Mais c’est simplement parce que, contrairement à de nombreux autres pays, l’Angleterre ne possède pas de régions vides ou presque vides qui pourraient faire baisser la moyenne. Cela n’a absolument aucun sens de comparer les chiffres nationaux de densité de population entre l’Angleterre et, disons, l’Australie, la Suède ou la Norvège, car de grandes parties de ces pays sont fondamentalement vides et, en ce qui concerne le marché du logement, les parties vides ne le sont pas. matière. Ils ne sont pas pertinents. Autant ne pas être là. Si ces pays subissent des pressions en matière de logement, ils ne construiront pas dans les parties vides. Ils construiront dans et autour des centres de population. Nous devons donc examiner les chiffres de densité de population régionale dans les régions du pays où les gens vivent réellement. Si nous procédons de cette manière, les chiffres de densité de population pour les régions anglaises restent assez élevés, mais n’ont rien d’inhabituel.

Alors, qu’y a-t-il d’inhabituel en Grande-Bretagne, si ce n’est la densité de population ?

Les passionnés du logement et de l’urbanisme parlent parfois de la distinction entre les systèmes de planification « discrétionnaires » et « fondés sur des règles ». Dans un système de planification discrétionnaire, chaque demande de planification est discutée selon ses propres mérites, au cas par cas. Le système britannique entre dans cette catégorie. Dans un système fondé sur des règles, il existe des règles générales convenues à l’avance sur ce qui peut être construit et où, et les demandes de planification qui respectent ces règles sont difficiles à rejeter.

À première vue, la première solution peut paraître plus judicieuse. Chaque demande de permis de construire est différente : il n’y a pas deux lotissements identiques. Alors pourquoi ne pas avoir un système flexible ? Pourquoi s’attacher les mains à l’avance ?

Le problème est qu’un système discrétionnaire a tendance à être capturé par les intérêts des NIMBY, et ce qui distingue réellement la Grande-Bretagne de la plupart des autres pays développés est la mesure dans laquelle les NIMBY dominent le système et utilisent leur pouvoir pour tout bloquer.

Le pouvoir de NIMBY s’est développé progressivement au fil des années et est devenu de plus en plus ancré. C’est un énorme problème. Mais il est pas un problème particulièrement complexe. Donner autant de pouvoir aux NIMBY est un choix politique. La solution est d’arrêter de leur donner ce pouvoir.

Nous pouvons – et nous le ferons sans aucun doute au cours des deux prochaines heures – débattre de ce que cela signifie dans la pratique. Mais pour moi, il ne fait aucun doute que pour résoudre la crise du logement, il faut briser l’emprise du NIMBYisme.

Construire des maisons n’est pas compliqué. Si les gens ont réussi à construire des logements de qualité décente dans les années 1930, nous pouvons à nouveau y parvenir aujourd’hui. Et beaucoup plus.