La ville lumière se prépare doucement à l’arrivée des Jeux Olympiques (JO), qui prennent place en France le 26 juillet 2024. Mis à part cet événement de grande ampleur, de très nombreux propriétaires et locataires envisagent de plier bagage et partir loin de tout ce tumulte, pour laisser leur logement aux milliers de touristes qui vont déferler sur la capitale. Au total, selon la mairie, 16 millions de visiteurs sont attendus dans les rues de Paris. Une situation inédite, qui pose de nombreuses questions en matière de droit immobilier. Avec cet événement mondial, le prix des logements risque de flamber et cela peut vite devenir compliqué de se loger. Mais peut-on, lorsqu’on est locataire, sous-louer son appartement ou sa maison ? Y a-t-il des obligations vis-à-vis des propriétaires ? Ouest-France vous répond.

Avant tout, la règle d’or, c’est de prévenir votre propriétaire. Car le logement ne vous appartient pas. Un bailleur ne sera pas forcément d’accord avec le fait de le louer à un inconnu avec qui il n’a ni échangé de vive voix, ni discuté des termes de cette location. « Sauf s’il y a un accord écrit entre le propriétaire et le locataire, la sous-location n’est pas possible. La règle, c’est que cela ne doit pas rapporter plus que cela ne coûte. Aucun bénéfice ne peut être fait », explique Ganaëlle Soussens, avocate au barreau de Paris, spécialisée dans le droit immobilier. Le mieux reste d’avoir un accord écrit, « pour plus de prudence. Si jamais cela se fait oralement et qu’il subsiste un doute ou qu’une difficulté survient, chacun va penser à son propre intérêt et cela sera très difficile à défendre ».

C’est l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui en définit les termes. « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours », peut-on lire sur Légifrance.

Souscrire à une couverture spéciale

Du côté des assurances, le problème est tout autre. Il faut vérifier que dans votre contrat, il existe une garantie sous-location, avant de signer tout accord avec votre locataire. « Si ce n’est pas le cas, il est préférable d’y souscrire car en cas de dégâts, ils ne feront aucun effort d’indemnisation », note l’avocate. Un point essentiel, pour éviter qu’un sous-locataire ne mette le feu ou n’inonde tout votre appartement par exemple.

Si jamais en tant que locataire, vous avez tout de même pris l’initiative pour les JO, de sous-louer sans en informer le bailleur, il sera dans son droit de demander en justice, la résiliation de votre bail. Dans de rares cas, certains accords de bail autorisent la sous-location, mais plutôt pour les logements meublés. « Il y a deux manières de résilier. Le bailleur peut attendre l’échéance (trois ans pour un non-meublé ou tous les ans dans un meublé) et envoyer un congé motivé par le non-respect par le locataire de ses obligations, trois mois ou six mois avant selon les cas. Mais il peut aussi saisir une juridiction pour obtenir gain de cause », précise Ganaëlle Soussens.

Il est très difficile pour les bailleurs de savoir si leur locataire sous-loue leur logement ou pas. Il arrive parfois, en se baladant sur internet, d’avoir la mauvaise surprise de découvrir son bien sur des sites immobiliers. Mais tous ne sont pas sur internet et un locataire pourra justifier une sous-location en prétextant qu’il loge un proche ou un ami (ce qui est légal).

Pour le prouver, tous les éléments seront bons à prendre. Par exemple, le témoignage des voisins, des photos, ou un changement soudain de nom sur la boîte aux lettres. Vous pouvez faire constater tout ça par un huissier de justice. Son constat dispose de la plus haute valeur juridique qui soit en justice et devant un tribunal.

Vous avez aussi la possibilité de réclamer à votre locataire des dommages et intérêts pour non-respect des termes du contrat. Un juge pourra également exiger que le sous-locataire vous verse directement une indemnité d’occupation.

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Des règles précises concernant les locations Airbnb

Pour les copropriétés, si jamais vous en faites votre activité principale, l’ensemble des copropriétaires devra être tenu au courant et vous devez faire voter cette décision à l’unanimité en assemblée générale. « Si c’est une activité passagère, comme quelques jours dans l’année par exemple, cela ne devrait pas poser de difficultés du côté de la copropriété. En revanche, si c’est une activité régulière, cela pose plus de problème, car cela se transforme en activité commerciale. » La raison ? Les logements Airbnb causent souvent des nuisances sonores à cause du va-et-vient des touristes et des valises, mais aussi peuvent amener à des dégradations des parties communes. Il est donc important de savoir respecter ses règles pour éviter de se retrouver devant les tribunaux pour activité illégale.

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« On ne peut pas les mettre dehors, c’est leur habitation »

De son côté, Ganaëlle Soussens enregistre de plus en plus de demandes concernant les logements pour les JO. « On m’a contacté dernièrement pour récupérer des logements étudiants, dans les cités universitaires, pour y installer les sportifs ou équipes. Or, dès l’instant que des personnes ont un bail, on ne peut pas les mettre comme ça dehors. C’est leur habitation. »

Une initiative qui avait d’ailleurs fait débat. Le tribunal administratif de Paris a toutefois suspendu en référé la décision du Crous de limiter ces baux d’occupation des logements étudiants en vue des JO de Paris 2024. Pour ceux qui se verront réquisitionner leur logement, une indemnité de 100 euros et deux places leur seront offertes pour l’une des épreuves des Jeux olympiques. « Il y aura sûrement beaucoup d’arnaques, en raison du grand nombre d’annonces Airbnb, il faudra être prudent… », prévient Ganaëlle Soussens.

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